中国城市房地产保值率排名开云体育- 开云体育官方网站- APP 最新20252025

2025-10-10 07:23:24　　点击量：

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　　从“普涨时代”到“区域分化”，中国房地产市场的黄金20年，本质上是人口红利与城市化加速的双重红利释放。1962-1976年出生的2.4亿人口，既是住房刚需的主力军，也是城镇化进程的核心推动力。然而，随着这一群体步入中老年，20-50岁购房主力人口占比从2010年的58%降至2025年的43%，叠加出生率持续走低（2024年新生儿仅788万），人口红利的渐行渐远，就是增速换挡的原因之一。房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融，随着老龄化、少子化到来，20-50岁主力购房人群的人口长周期拐点的出现，标志着中国房地产大开发时代的落幕、存量房主导时代的到来。

　　由于新房市场因普遍实行限价政策，价格波动幅度较小，市场表现更为平稳，所以我们以各地二手房月度数据为基础，比较317个城市自2017年以来的房价峰值，与2025年8月最新房价进而计算保值率，以展示各城楼市的相对韧性并进行排名，此排名揭示的城市梯队与区域格局分化是清晰且值得重视的。但具体到各城市的“保值率值”，因数据源本身或统计方法因素（如“房价行情网”二手房挂牌价在楼市低迷时期明显高于实际成交价、官方统计的网签价格因“避税”等原因低于实际成交价等），具体的保值率数值与真实情况可能存在误差，不宜被绝对化解读为精确的涨跌幅。

　　从地区差异看，长三角与粤港澳城市群整体保值表现领先，中部及东北表现稍弱。2024年全国36重点城市房价保值率数据显示，东部、中部、西部及东北地区纳入36城样本的城市数量分别为17、6、9、4个，占各地区城市总量的20.0%、7.3%、6.9%、11.1%；从都市圈城市群看，长三角、粤港澳、成渝、长江中游及京津冀城市群分别有6、4、2、2、3个上榜，其中长三角与粤港澳城市群整体保值表现领先，均值普遍超过80%。

　　从保值率看，西部、东部、中部、东北平均保值率分别为80.3%、78.4%、75.0%、74.7%，西部地区因楼市繁荣期房价增长整体稳健，市场低迷期也因此获得了较高的保值率，东部地区均值受弱市拖累，中、东北地区仍处于调整阶段。具体来看，东部地区呈现“强者恒强、弱者承压”的双重特征，既有上海、北京这类高价值标杆，也有石家庄、天津等表现较弱的市场，区域内部差异为全国最大；西部地区表现最为亮眼，乌鲁木齐、成都、西安、昆明、重庆等核心城市保值率普遍居前，显示出在“一带一路”等国家战略支撑下，西部房地产市场具有较强的韧性与潜力；中部与东北地区除太原、合肥等个别城市外，普遍面临较大压力，郑州、哈尔滨、长春、沈阳等城市保值率偏低，反映出区域经济转型挑战与人口流出对房地产市场的深远影响。

　　乌鲁木齐房产保值率位居重点城市榜首，从宏观经济看，其核心支撑在于作为“一带一路”核心节点城市的战略枢纽地位与产业升级动能的深度协同。依托亚欧大陆腹地的地理优势，乌鲁木齐成为中欧班列西通道的核心枢纽，根据乌鲁木齐海关数据，2023年国际陆港开行21条中欧班列线亿元，其中对哈萨克斯坦机电出口激增52%，直接拉动物流、贸易及配套产业集聚。其中，经开区新增企业中63%为外地投资，催生技术人才定居需求，2024年相关从业者购房需求显著增长。

　　同时，经济结构从传统能源向高附加值产业跃迁。2024年乌鲁木齐新兴产业产值占比达35%，高新技术园区聚集生物医药企业47家，光伏装备制造产能占全国8%；经开区技术岗平均月薪1.2万元，高于全市均值的30%，形成“高收入-强购买力”闭环；当内地出口承压时，中亚市场贡献乌鲁木齐38%的GDP增量，形成与东部经济周期的“错位抗风险”机制。叠加GDP增速常年高于全国均值（2025年预计6%以上）及“自贸试验区扩容”“中吉乌铁路规划”等政策红利，乌鲁木齐通过“物流通道变现+产业升级造血”将地理战略优势转化为可持续的就业与住房需求，构筑了楼市抗周期的核心支柱。

　　从人口看，乌鲁木齐房价保值率的核心人口支撑在于其独特的人口虹吸效应与区域协同机制的双重保障。根据新疆统计局数据，2024年全疆人口净增长24.8万人的背景下，乌鲁木齐凭借高考加分政策+新兴产业机遇成为核心迁入地，青壮年占比高达60%，形成强大购房主力。同时，昌吉市的卫星城分流效应构成关键缓冲，2017年其新房均价仅3000元/平，约为乌鲁木齐主城区1/3。根据乌鲁木齐城投集团，2024年城际高速免费后日均通勤量达12万人次，昌吉分流主城区约30%基础刚需。

　　乌鲁木齐房价保值率的基础源于其科学的土地供应弹性与历史形成的“低泡沫”属性双重保障。土地供应方面，乌鲁木齐市自然资源局数据显示，2017-2023年住宅用地年均供应500公顷，可建面积相当于主城存量房的1.5倍，从源头避免供需失衡。开发策略上采用多中心组团式布局精准调控：乌鲁木齐市通过科学编制土地供应计划与“多中心组团式”空间布局，依托“地块落图”实现精准配置和差异化开发。其容积率管理精细灵活，并非简单分区限定，而是结合项目定位（如“好房子”政策）及无偿移交公服设施可不计容等规则综合确定，这种管控在房价异动期尤为关键。历史低泡沫属性则构成了乌鲁木齐楼市的深层韧性：2017年主城区均价仅7000-10000元/平，远低于同期东部省会3万+水平；2017-2023年全市均价年均涨幅3.2%，显著低于居民收入8.5%的年增速，使房价收入比维持在7.8（2023年全国平均13.2）。当2024年全国楼市普跌时，乌鲁木齐因无泡沫可挤成为避险资金首选，根据我们测算其房价波动率仅为沪深房产的1/3，进一步夯实价格底盘。

　　根据上海2024年统计报告，张江科学城聚集半导体企业超2000家，临港新片区生物医药产值年均增长25%。高端产业催生高收入岗位,2023年上海市人社局统计数据表示，上海非私营单位金融业平均年薪44.3万元，为全国均值的2.4倍；科技服务业达28.1万元，为全国均值的1.8倍。这种结构赋予上海“抗周期”能力：直接推动核心区豪宅成交爆发，2024年上海房管局显示上海总价3000万以上新房成交1418套，同比激增300%。

　　人口结构的“量质双优”为上海房价提供深层托底。2024年上海常住人口规模达2480万，近五年年均人口净流入18.5万人，其中本科以上学历占比43%，显著高于全国均值12%，20-45岁青壮年群体占比66.8%。高质量人口持续转化为住房需求：徐汇区人才服务中心2024年调研显示，人才落户者中82%在三年内完成购房、徐汇滨江板块新上海人购房占比达57%。2024年5月“沪九条”新政实施，该政策明确支持多子女家庭增购住房并降低购房门槛，新政后虹口区中介反馈，新政后半个月内即有多个二孩家庭完成置换，目标多为三房以上户型；静安区部分门店带看量周增幅达250%，其中总价700-900万元、配套成熟的大户型成为关注焦点。

　　学区房在政策调控下仍展现强劲保值能力，核心驱动力在于教育资源的不可替代性。即便多校划片政策导致德胜学区部分房源跌幅达20%，但金融街因叠加金融产业支撑，抗跌性仍居全市首位。根据链家二手房监测数据，2025年一季度西城区金融街顶级学区房均价超15万元/平，对口北师大实验中学等名校的房源溢价达20%；海淀区中关村学区依托人工智能、商业航天等高科技产业集群，吸引高收入人才购房，根据中原地产数据，高端楼盘如海淀南路12号2025年4月单价达14.3万元/平，五年涨幅领跑区域。东城区则通过教育资源均衡化策略降低政策风险，例如青年湖小学100%直升171中学，推动和平里学区老旧小区均价稳定在10-11万元/平。

　　自带首都禀赋，其中枢地位催生总部效应，引发中高端需求。根据国务院公示，全国约70%的国资委监管央企总部（69家）聚集北京，叠加部分驻京机构形成中高端需求持续释放：北京金融街高端公寓单价2024年约15万元/㎡，链家数据显示此类房型2024年成交量同比上涨23%。北京在华北地区的单核地位引发“虹吸效应”，河北、山西等省份高净值人群置业首选北京。2024年北京的外地购房占比达38%，河北、山西、内蒙古购房者合计贡献超七成。且北京重视文化地缘因素，进一步提升空间价值，海淀西北区域因“上风上水”传统认知形成系统性溢价；南锣鼓巷菊儿胡同8平房产挂牌价达198万。这种融合政治赋能、文化旅游与单极虹吸的复杂系统，使北京部分房产成为兼具使用价值、符号价值等的特殊商品。

　　成都依托国家西部重要中心城市战略定位，深度融入成渝双城经济圈建设，政府卓越的顶层设计，以经济政策中心与消费中心为双轮驱动房产增值。2024年9月，国务院批复的《成都市国土空间总体规划(2021—2035年)》进一步细化了成都的城市性质，将其定位为“四川省省会，西部地区重要的中心城市，国家历史文化名城，国际性综合交通枢纽城市”。这一规划体现了国家对成都未来发展的高度重视的升级。区域协调发展方面，成都都市圈位列国家批复的首批都市圈规划，协同发展成渝地区双城经济圈，2025年川渝两地共建重点项目从2020年的31个增至320个。

　　成都凭借着极高的商业辐射力，商业能级独冠我国西南部，形成了消费型城市独有的不动产增值逻辑。2024年成都春熙路—太古里商圈日均客流量约60万人次，约为北京三里屯的5-6倍，奢侈品门店密度居全国第三，直接带动周边豪宅溢价%。另外，成都交子公园商圈集聚西南超80%外资金融机构，高收入群体驱动的金融城三期住宅去化率100%，印证产商融合对高端居住的深度赋能。这种“商业吸附—产业集聚—居住升级”链条，使成都核心区成为西部唯一能与京沪高端市场对话的板块。

　　2024年成都市城镇非私营单位年平均工资突破12.5万元，远高于西部地区11.0万元的平均水平。华润锦宸府作为成都金融城三期首个公开销售住宅，2024年开盘首批82套千万级房源开盘当日全部售罄，二次取证房源中签率仅6.02%，同样快速清盘，去化率100%，其购房者中金融高管、企业主占比超80%，主要来自交子商务区的外资机构总部及科技企业。“产业链-高收入-改善需求”传导链的形成，目前全国楼市价格仍处于下行期，2025年7月成都新房价格同比+0.1%，显著跑赢70大中城市新房价格同比-3.4%均值。

　　凭借“最具幸福感城市”标签及单极省会地位，实现了楼市保值率基于人口质量与文化溢价的双重稳定。成都在四川省内的城市人口首位度极高。四川常住人口规模2011年以来常住人口持续回升，这些回流人口绝大部分来到了成都，2011-2021年间成都常住人口每年保持着超50万的增长幅度。这种高增长支撑着成都向超大城市迈进，使其成为全国第四个常住人口超2000万的城市。目前成都人口规模排名全国第四，仅次于重庆、上海、北京，未来有可能成为新的“人口第三城”。

　　不可复制的自然与人文资源通过资本化过程带来了杭州房产的稀缺性溢价，形成了独特的“景城共生”价值逻辑。西湖作为超级IP显著带动旅游业，其一线湖景住宅溢价显著。从土地市场侧面印证，2025年5月的杭州土拍中西湖区三墩单元地块经过54轮竞价后，由保利竞得，成交楼面价21965元/平方米，溢价率高达51.38%。京杭大运河的文化再生工程同样效果显著，杭州贝壳研究院2025年分析指出，桥西板块十年老盘绿城宸园因运河景观及文化底蕴，其二手房成交溢价较同地段非景观房高25个百分点。新房方面，杭州的新房产品成功将自然美学深度融入城市肌理与住宅设计，如新房项目设计“宋风重檐顶”复兴东方建筑美学、采用青瓷色铝板呼应南宋官窑质感等，普遍获得了省外浙籍买家的审美与价值认同。

　　政府的精准规划调控与基础设施投入则提供了坚实的市场韧性基石，与会展赛事经济共同催化了高端居住带的形成。根据中指研究院数据，2025年上半年杭州土地出让金达1198.8亿元，位列全国首位，平均溢价率31.8%显著领先京沪，反映出房企对城市价值的深度认可。政府通过精细化土地供应和需求端政策松绑构建抗周期韧性，2024年10月取消限价释放房企定价空间，拱墅区东新板块某项目首开价较原限价跳涨20%。会展赛事经济也对杭州楼市起到了稳定支撑，其中杭州基础设施尤其是亚运遗产的效能释放至关重要，奥体博览城周边3公里范围内，近三年新房价格年均涨幅达8.7%，远超全市平均水平。以亚运村为例，2022年首批房源均价4.7万/㎡，目前二手房挂牌价普遍突破6万，部分江景房源挂牌价超7万/㎡。地铁31号线（原机场快线）的贯通，使萧山科技城到西湖文化广场的通勤时间缩短至25分钟，带动沿线%。

　　当前，中国城镇化率67%，加上改善型需求，房地产市场还有较大空间。我们连续6年在《中国住房需求测算报告》系列中跟踪研究发现，综合考虑城镇化进程、改善性需求、城市更新等，中国房地产市场未来需求下降，但中长期仍有发展空间。据我们测算，预计2025-2030年我国住房需求约55亿平，年均9.2亿平/年，其中，刚性需求、改善性需求、更新需求分别为17.0亿、22.2亿、16.1亿平，年均分别为2.8亿、3.7亿、2.7亿平/年。

　　1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。地方政府获得商业银行资金后支付给房企，缓解房企资金压力。一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系。央行设立3000亿元保障性住房再贷款，方向是对的，但3000亿资金规模较少，1.5%的资金利率叠加配套融资和运维成本，总体成本较高，地方收购动力不足，可以从以下四方面进行完善。

　　3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，二线城市已基本全面放开，一线城市可以像广州一样全面放开。广州已经全面放开，后续深圳、上海可以全面放开限购。2025年8月，北京、上海相继对五环外及外环外不再限购购房套数，以支持刚需和改善型需求，促进房地产市场止跌回稳。房地产发展阶段变了，应该尽快调整此前的收紧措施，防止资产负债表衰退。当前房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当前正是放松限购的良机。今年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。